O usucapião extrajudicial nos loteamentos irregulares e clandestinos.

Não é novidade que o Usucapião sempre foi utilizado como forma de regularizar a propriedade de determinados bens imóveis que se encontravam em situação irregular, muito graças ao somatório de três fatores, sejam de forma individuais ou cumulados: a) falta de conhecimento básico sobre as regras de regularização de imóveis; b) falta de condição econômica para arcar com os custos de transferência e registro e; c) ação do tempo e o falecimento dos antigos proprietários.

Antes da vigência do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15 - incluiu o art. 216-a na Lei 6.015/73 que versa sobre a possibilidade do procedimento extrajudicial do usucapião perante o competente Cartório de Registro de Imóveis) era sempre empregado mediante processo judicial e comumente na regularização de imóveis rurais onde os três fatores supracitados são mais facilmente presentes.

Entretanto, o advento da Lei 13.465/17 que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, dentre outros procedimentos, marca um progresso nos princípios da inclusão social e dignidade humana, uma vez que visa facilitar a vida do chamado "posseiro legal", ou seja, aquele que só detém o exercício da posse, mas não o direito de proprietário do bem imóvel que adquiriu, seja a título oneroso ou gratuito, e sendo tal fato de conhecimento público e notório, inclusive na comunidade onde vive. Tais objetivos do referido diploma legal em comento, encontram-se inclusive, devidamente nos incisos que compreendem o seu artigo 10.

Além do mais, traz previsão expressa quanto ao emprego da Usucapião Extrajudicial como instrumento de regularização fundiária, nos termos do artigo 15, II.

E no âmbito dos imóveis situados em áreas urbanas, a Lei em questão vai ainda mais além quando define em seu artigo 11, incisos I, II e II os conceitos dos núcleos imobiliários passivos de regularização sendo eles: a) núcleo urbano; b) núcleo urbano informal e; c) núcleo urbano informal consolidado.

E dentro dos núcleos supracitados, cabe destacar os chamados loteamentos irregulares e clandestinos.

Por loteamento irregular entende-se aquele que possui registro no Cartório de Registro de Imóveis, mas não cumpre os requisitos estabelecidos pela Prefeitura local, tais como sistema de iluminação, sistema de esgoto, abastecimento de água, dentre outros.

Já o loteamento clandestino é aquele que não possui Registro do Cartório de Registro, e mesmo assim, os imóveis são comercializados, o que não é permitido pelo art. 37 da Lei 6.766/79 (Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano):

Ocorre que as pessoas comuns nem sempre têm conhecimento disto, e desta forma, acabam comprando os lotes sem conhecimento de sua real situação e que por não preencherem os requisitos legais, desde a sua origem (loteamento), não poderão ser registrados em nome de seus respectivos compradores.

A boa notícia é que o problema apontado tem solução, e uma das formas mais eficazes é pelo procedimento de Usucapião Extrajudicial, como demonstrado através dos dispositivos de Lei, citados acima.

Vale lembrar que a empresa loteadora também tem interesse na solução do problema (regularização), haja vista a necessidade de venda que esta possui, e que certamente, como já vimos, é bem mais fácil comercializar um lote regularizado do que irregular.

Assim, dependendo do caso, um procedimento de usucapião poderá beneficiar um loteamento inteiro (bairro, condomínio, etc) e todos os seus respectivos interessados, que compreendem os compradores e a empresa loteadora.

E por fim, é sempre bom ter em mente os benefícios trazidos pela regularização, sendo eles:

1) Aumentar o valor de venda do imóvel;

2) Oferecer o imóvel regularizado como garantia em contrato de empréstimo;

3) Poder aceitar carta de crédito ou financiar para vende-lo;

4) Não deixar um problema para os herdeiros que terão dificuldades em um eventual inventário, caso o imóvel não esteja regularizado;

5) O imóvel poderá ser objeto de locação comercial.